2020年6月18日 星期四

投資日本樓

上一篇文章提到投資日本樓收租賺取穩定的租金收入,今篇文章會講下投資日本樓的利與弊。

首先,好處方面,主要是入場金額不高,以東京都為例,朋友最近買了東京淺草晴空塔附近的一個單位,開放式約200尺,樓齡32年,買入價為950萬円,即約七十多萬港元便可買入東京都一個住宅單位,每月租金65000円,扣除管理費、修繕基金及租務管理費外,每月淨回報44625円,另再扣每年要繳交固都稅30000円,回報亦有5厘多,算是不錯了。

第二是出租穩定,大家也許都知道,日本人並不會貿貿然搬屋,因為搬屋的成本高,加上日本租房通常都需要保證人作擔保,流動性自然降低,而租客拖欠租金的機會也不高。此外,日本人注重整潔,租客在退租後亦必須將單位還原及清潔妥當,或付出清潔費,讓業主清理房子。

第三,個人覺得日本樓價已由低位回升,近幾年大阪、東京市中心的樓價都穩步上揚,大阪升幅尤其顯著。事實上,開放式收租型單位,日本人亦會購入投資,而我剛出售的福岡單位亦是由日本人承接。

第四,綜觀世界上的避險貨幣離不開美元、瑞郎和日元,其中日元每每會在經濟不佳時升值,發揮避險作用,因此,購買日元資產相對也較穩妥。

當然購買日本樓也有不少要注意的地方,如每月的管理及保養費用因不同大樓而異,因此計算回報時,必須先扣除有關費用和租務公司收費才能得知實質回報率。此外,地震險、火險不能少,一定要買。如單位過於殘舊需要維修翻新的話,成本不低,要留意。

此外,是買賣交易的雜費頗高,買入的話,連同中介費、稅金等費用,約相等於樓價的6-8%左右,賣樓亦是差不多6-8%左右。

再者,日本樓出租後,想加租並不容易,即使租約完結,業主欲提出按市價提升租金,若租客不同意,業主亦不能加租,必須按原本租金續租。除此之外,租客每月按時交租,租約完結時,業主亦不能貿貿然與租客斷租,可見日本當局較保障租客權益。

另外,購買日本樓必須手撇除大幅升值的預期,若所選地點不佳,也得承受出租困難的風險。此外,買中古樓借貸不易,要有心理準備一筆過付款。

最後,由於日本人口老化情況嚴重,因此,要嚴選投資地區,以東京為例,即使東京都23區也不是每區都值得選擇,而大阪更限於梅田、難波一帶,否則將來就難以出售。

總之,世上沒有高增值高回報又低風險的投資,任何地區的投資都有其優缺點,但依我個人看法,我會選擇先進發達、人民質素優良和法制完善的地區進行投資,因此,日本會是不錯的選擇。
筆者在東京都西淺草買入的物業外觀,建於1986年。
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2020年6月17日 星期三

日本樓收租

國安法快將落實,好多香港人都有打算開離岸戶口,想辦法將資金調往海外。很多人都會購買海外物業作投資兼走資,而購買日本物業以增加被動收入,也是我和老公的部署之一。

其實早在五年前,我們已有購入東京及福岡住宅收租,實際租金淨回報分別約有6厘和8厘,今年年初我們將福岡住宅售出,需然樓價升幅不多,但已賺了多年的租金回報和匯率升幅。至於東京住宅則穩定收租中,而五年間亦升值約30%,因此最近又欲再購入多一個東京物業,以作投資收租,避免海外資產都集中在台灣一地。不過現時東京、大阪的房價已有一定升幅,因此,東京的普遍回報也降至4-5厘左右(大阪或許稍低),但亦比台灣樓的回報高一些。

事實上,買入日本樓等同將資金調離香港,換成日元資產,然後再每月賺取穩定的租金收入,我個人認為這是值得考慮的走資途徑。近年投資日本樓亦漸為港人接受,日本仲介公司在香港亦愈開愈多,要了解投資日本樓的實際情況並不困難。不過在選擇物業方面,日本和台灣都頗為相近,都是人少地多,因此,除地點一定要大城市的中心區外,樓齡亦是一個重要考慮因素。

最後,日本樓只適合作為資產分散資投,絶對不建議訓身落去,我們五年前都是分別抱着用買一部日本車和一部歐洲車的價錢的心態,買下一間福岡住宅和東京住宅作投資,五年過後,發現這是值得的。

圖中的大樓是我們曾經買入的福岡天神單位大樓的外觀,1980年建成。

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