2018年10月29日 星期一

分清「權狀」與「謄本」

大家在購買房產前,有兩種很重要的文件要知道,就是「權狀」與「謄本」。

「權狀」:
「權狀」的全名是「所有權狀」,分為土地所有權狀和建物所有權狀。就像是房地產的身分證。地所有權狀會例明所有權人、坐落、地號、面積及權利範圍的資料;建物所有權狀會例明所人權人、門牌號、建築完成日期、主要建材、主要用途、面積等資料。當完成買賣及過戶後,地政事務所會提供土地及建物權狀給你。對港人來說,「權狀」有點類似香港的屋契,不過香港的屋契在未還清按揭前,會由銀行保管。如果想要了解土地或建物登記之後,任何異動是否有查封及他項權利設定等資料,則須向地政機關查閱最新的登記謄本


第一類謄本範例

圖片來源:PIXNET

「謄本」:
權狀是由屋主提供,有可能資已經過時未更新;而謄本則不同,只需向地政機關調閱,可以完全呈現房屋的產權,所以買屋只看權狀是不夠的,更重要的是調閱謄本。這類似香港的查冊,任何人都可以申請查閱物業的資料。謄本分成第一類和第二類謄本。第一類謄本,僅限屋主或屋主委託代理人申辦;第二類謄本,任何人都可以申請調閱,沒有身份限制,與第一類謄本相似,但會隠匿所有權人的個人資料。

土地登記謄本分成標示部、所有權部及他項權利部,要特別注意的是所有權部及他項權利部。土地所有權部,主要例明土地所有權人的姓名、權利範圍、當期申報地價;而他項權利部,則可看出土地的權利、權利的種類及狀況等,簡單地說,即是土地有無抵押。
建物登記謄本,在標示部及所有權部中,必須核對是否與建物所有權狀相同。要注意的有:
1.權利人:一般都是向銀行貸款,所以將房屋抵押給銀行,所以在所有權人欄中應該是銀行,若是有其他的所有權人,可能就要注意。
2.權利種類:若有設定地上權或租賃權,表示他項權利部的所有權人具有優先購買權。購屋人應請賣方在契約書中註明負責排除,過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權,並蓋上賣方印鑑。
大致上,標示部是對於一宗土地或建物的基本資料的描述。 所有權部是記載著土地或建物所有權人的權利資料,而他項權利部是指這宗土地或建物的所有權人將自己的權利範圍設定給他第三人的情形,如果申請出來的謄本沒有他項權利的資料,則表示這宗土地或建物沒有設定他項權利。 

參考資料:土地、建物登記謄本閱讀全攻略 - 新北市瑞芳地政事務所

2018年10月26日 星期五

高雄 澄清湖

澄清湖位於高雄市鳥松區,是高雄第一大湖,舊名「大埤湖」或「大貝湖」,是重要的水源地和風景區。

湖區總面積三百餘公頃,湖面103公頃,建有環湖路七公里,沿線區分為八景。
第一景:梅隴春曉
第二景:曲橋釣月
第三景:柳岸觀蓮
第四景:高丘望海
第五景:深樹鳴禽
第六景:湖山佳氣
第七景:三亭攬勝
第八景:蓬島湧金

地址:高雄市鳥松區大埤路32號

開放時間:
  • 夏季:4月至9月 上午6時至下午6時 (後門售票至下午5時止,需購票遊客請由前門進入,無需購票遊客至下午6時後,遊客只出不進,6時30分關閉)
  • 冬季:10月至翌年3月 上午6時至下午5時30分 (後門售票至下午5時止,需購票遊客請由前門進入,無需購票遊客至下午 5時30分後,遊客只出不進,6時關閉)
  • 園區休園時間:每逢星期一休園一天

門票:
全票:100元
半票:50元
(高雄市民免費)
小型車:平日60元,假日100元
機車:30元



一入門口會看到海洋奇珍園(另需購票入場),這裡原本是先總統蔣公地下作戰指揮中心,建於民國48年,是為了防止核子戰爭而設。

後來因荒廢許久,經整修後,依照地形保持原貌,成立海洋奇珍園,展示各式海洋奇景。 

 












參考資料:澄清湖官網

2018年10月25日 星期四

什麼是「土地使用分區」?

你買的房屋是純住宅嗎?

大家賞屋時,包括預售屋、新成屋和中古屋,有沒有留意「土地使用分區」和建照上的「使用用途」。「土地使用分區」可以分為住宅區、商業區和工業區。工業區再細分為甲種、乙種、丁種等工業用地,一般常見用來蓋「工業住宅」的多為乙種工業用地,屬於都市計劃內之輕污染建築用地,可以用來做零售業或事務所,但不能做住宅使用。我曾看過一些透天出售,細看下土地為乙種工業用地,大家不得不留意。

圖片來源:優築網
工業住宅價售大約是鄰近行情的6折左右,但日後要脫手不易,且有接收政府罰款的風險,加上貸款不易,不建議購買。而且銀行多數不願承作貸款,就算有承作,最多成數也只有5-7成不等。

而商業區大多是住辧混合,可以登記公司行號,當辦公室使用,通常價格也會較貴,但社區出入較為複雜,如自住的話,要多加留意。但有意購買透天,商用地的用途會較為廣泛,除能作住宅用途外,還能用作店面開店。

買房子除了看土地使用分區,還要留意建物謄本上的主要用途,看看是住家用、一般事務匠所、工業用、商業用等,大家要多加留意。



2018年10月23日 星期二

高雄市 夢時代

去過高雄的都會聽過統一夢時代購物中心,這個購物中心我最喜歡的是,在B2層,有一個Park 樂園。樂園內有適合小朋友玩的飄移丁卡車、雷射槍對戰館、類真槍射擊和兒童大型波波池。

飄移丁卡車
有分成人版和兒童版丁卡車,而兒童版的飄移丁卡車,成人只要是90公斤以下也可以跟小朋友一起落場玩,來一場家庭賽。

雷射槍對戰館
分為美國黑街戰場、移動迷宮戰場和魔幻城堡戰場。
美國黑街戰場及移動迷宮戰場,身高有限制,要140cm 以上,每場約60分鐘。
魔幻城堡戰場,身高只要達到100cm便可,每場約30分鐘。

類真槍射擊
標準真槍射擊的電動靶,真槍1:1比例、比重、與仿真的槍枝材質。有多款長短槍可供選擇,突擊步槍M4A1、AK-47、德製克拉手槍、M92手槍等。

室內的好處是全天侯都可以遊玩,不論天氣炎熱又或下雨,大人和小朋友都可在購物中心待上大半天,玩玩吃吃,不用擔心天氣帶來的影響。

飄移丁卡車
丁卡車賽道
進行雷射槍講解

類真槍射擊

我的成績 -  靶紙分數



資料來源:PARK 玩樂園

2018年10月22日 星期一

台灣葡萄酒

台灣威士忌相信好多人都飲過,但台灣出產的葡萄酒你又飲過未?

台灣釀酒的主要葡萄有「金香」(Golden Muscat)和「黑后」(Black Queen),都是台灣本土的葡萄 。而大部份釀製葡萄酒的酒莊都集中在中台灣,彰化、南投等地。

「黑后」是釀造紅酒的主要本土葡萄,特性是果實細小,皮厚,苦澀味重,適合用作釀酒。

「金香」是釀造白酒的主要本土葡萄,特性是果實細小,果皮薄多汁,酸味豐富,澀味較少,適合用作釀造白葡萄酒。

在品嘗台灣產的葡萄酒後,給我的感覺是普遍偏甜,是很台灣特色的葡萄酒。 坦白說,我還是喜歡台灣的威士忌多些。

參觀二林鎮的“戀戀葡萄園酒莊”

在酒莊內試飲

在酒莊內試飲

在彰化二林鎮農會的台灣酒窖內試飲

在彰化二林鎮農會的台灣酒窖內試飲

2018年10月19日 星期五

買房風水要認識

相信很多人買房都會留意房子的風水格局,若風水有瑕疵的房子,一來會影響房價的表現,二來可能影響自身健康。在台灣,一般屋外常見的風水瑕疵有「路沖」、「無尾巷」、「攔腰煞」和「天斬煞」。

路沖:
房屋大門口對正馬路。路沖的房子,有隨時被車子衝撞的潛在危險,加上白天陽光的反射,夜間的車燈,嚴重的光害,因此被認為是最影響房價的的風水瑕疵。
圖片來源:PIXNET

無尾巷:
即是死巷,住宅在道路的最末端,且無法與其他道路貫通,無路可走。只進不出的地形較為不便,萬一遇上火警時,在救援或逃生方面也可能受到地形的阻礙。此外,死巷向前沒有發展,向後沒有迴旋餘地,死氣不會帶來生機。
圖片來源:PIXNET
攔腰煞:
房子窗外對著天橋、高架捷運等。畢竟前方有天橋、或捷運的樓層,噪音比較大聲,少會影響精神健康。

圖片來源:PIXNET

天斬煞:
兩棟獨立大樓,中間必有縫隙。縫隙越小,導風力量越大,如同刀鋒一般。
圖片來源:PIXNET
總括而言,房子首要是住得舒服自在,但畢竟多數人們還是要看風水格局,考慮日後房子放售,有風水瑕疵的房子,價格必定會受影響,因此買房子前要作多方考慮。


(資料來源:互聯網)

2018年10月18日 星期四

買屋留意「地上權」建案

什麼是「地上權」?

大家賞屋時,有無留意有少數建案是「地上權」建案。簡單來說,「地上權」房屋是指僅有房屋的所有權,而沒有土地的所有權。一般「地上權」建案多數是政府出租國有地給建商,租用年限50~70年不等,因土地所有權還是政府,年限到期就要歸還給政府。這與香港的房屋類似,香港所有房屋都是批租土地,大多數在2047年到期。

地上權房屋一般房價僅為市價的6-8成左右,需然售價較便宜,但屋主因沒有土地所有權,當地價上升時,無法享受到土地帶來的增值利益。反而因建築物老舊而價值下降,不易賣出。但地上權住宅每年仍須負擔房屋稅及繳納土地租賃權的費用,因此有意購買前應留意地租如何計算。


圖片來源:互聯網


2011年起,政府更推出第二代「地上權」房屋,買方不但沒有土地持分,為方便管理,房屋的所有權會在建商手上,買方買到的只得房屋的使用權,住上50-70年不等。

此外,銀行貸款方面,除一手新樓比較容易承造貸款外,二手屋方面,因銀行評估房價較為困難,一般只能貸款房價在5成左右。真的要留意,將來賣屋時,下位買家需準備5成的自備款(首期)。

總括來說,個人並不建議買入「地上權」的建案,因為「地上權」房屋就像是消耗品一樣,會隨着日子而貶值。不論第一代還是第二代的「地上權」,既然沒有土地持分,其實為什麼不去租房子呢!租房房屋舊了還可以轉租新的,不是彈性更多嗎?

2018年10月16日 星期二

台灣停車位的種類

什麼是「坡平」、「機機」、「停車塔」......?

大家平時賞屋,提到車位時,可能會見到「坡道平面」、「坡道機械」、「升降平面」、「升降機械」、「機械循環」等字眼來形容車位,車位分這種多種,到底是什麼?以下就同大家簡單解說一下。


圖中為機械車位


坡道平面
:開車從坡道進入到地下停車場,停到一個平面車位上,簡稱「坡平」。

坡道機械:開車從坡道進入到地下停車場,停在一個機械車位上,簡稱「機械
升降平面:開車到升降電梯,連人帶車坐電梯到地下室停車場,再停到一個平面車位上,簡稱「機平
升降機械:開車到升降電梯,連人帶車坐電梯到地下室停車場,再停到一個機械停車位。「升降機械」亦稱為「機械機械」,簡稱「機機」。
機械循環:又稱「停車塔」,只是按號碼,電梯就會下來,把車停進去之後人出來,電梯就會把車送到你的機械車位上。

一般來說,車位價格和保養費從高到低依序是:坡道平面 > 坡道機械 > 升降平面 > 升降機械 > 機械循環式車位。而「升降機械」和「機械循環」出事的機會亦最高。

最後要留意停車位的高度,除「坡道平面」的停車位外,機械停車位最好在買入或租之前,試停一下,休旅車(SUV)或會不夠高停進機械車位。


2018年10月15日 星期一

「斡旋金」與「要約書」的分別

究竟下「斡旋金」好?還是簽訂「要約書」?

在購買中古屋時,如果有心儀,想與屋議價時,仲介會建議先付一筆金錢,通常是10萬左右,叫做「斡旋金」,用來向屋主表明誠意及購買決心,換言之即是用金錢來誘惑屋主,再透過仲介協調,從而達成價格上的共識。如果協商成功,斡旋金會直接轉為買房的訂金,如果協商失敗,斡旋金將會全數退回給買方,沒有額外費用產生。

但其實除了下「斡旋金」外,還有另一種叫「要約書」,功能和「斡旋金」相同,買方透過仲介,簽訂「要約書」,明表講買意願,讓仲介與屋主進行協商議價。要約書視同契約書,有三天審閱期,若是賣方承諾買方之要約條件,則買方需要支付訂金讓契約書繼續,若是賣方不答應買方之要約條件,則契約失效。

圖片來源:互聯網

不論是「斡旋」還是「要約」,為了交易安全,在簽訂斡旋書或要約書時,一定要檢查有沒有仲介的店章,在仲介的店舖裏簽則更安全。另外,還要留意委託期長短,不宜過長,建議不要超過一星期。

如在委託期間,臨時改變不想買了,一定要儘快通知仲介,只要屋主還未簽名作實,因此除了要有電話通知外,一定記得還要發短訊,清楚說明不委託他議價,留下記錄,並且拿回斡旋金。

事實上,「斡旋金」的議價效果會比「要約書」的理想。如遇到非常喜歡的房子,而仲介公司又能提供完善的付款保證制度,那麼以斡旋金方式來議價,通常效能達到令人滿意的議價結果。




2018年10月13日 星期六

出走到台灣的理由

2018年10月10日,特首林鄭月娥發表了2018年施政報告,當中提及在東大嶼山海域興建1700公頃的人工島,將供給約40萬戶,最多110萬人居住,預計最快2032年才有首批住宅入伙。據政府消息,人工島成本初步估計已達5000億港元,但一般認為實際可能需要10000億,即是把香港的所有財政儲備用盡。即使以5000億計算,未計起樓,每戶平均成本已達120萬,這樣的花費值得嗎?又會帶來甚麼影響?老實講,我一點也覺得不值得,為何不先發展棕地、農地和粉嶺高爾夫球場?甚或像澳門一樣向內地租借跟香港相近的土地?反正還有29年就到2047,就租29年吧!偉大祖國不是很愛香港嗎?莫非這樣的的要求也拒絕?

事實上,這個大白象工程只是繼高鐵、港珠澳大橋和機場三跑後另一「抽水」大行動,最終不但儲備用盡,可能要動用外匯基金填氹(不要忘記政府還準備把外匯基金投資到一帶一路這個無底深淵),當外匯基金減少,聯繫匯率還能維持嗎?聯匯崩潰後,會有怎樣的後果實在不敢想像。或許以近來的局勢推算,一旦美國取消《香港政策法》,視香港等同內地一個城市,那麼香港經濟也難以避免受到嚴重衝擊。有立法會議員問林鄭有關對策時,林鄭只說會據理力爭,又說港美互惠互利,相信美國不會這樣做,即是毫無對策啦!新民黨田北辰更說美國攪香港,偉大祖國一定還擊。怎樣還擊?有何能力?美國真的沒有香港不行嗎?香港充斥這班庸才,還有前途嗎?香港的沉淪指日可待,留下來做甚麼?歐盟已宣布2021起,特區護照需辦網上簽證才能入境申根公約國家,其他各國將來對特區護照的限制更多也說不定。

相反,台灣就很不一樣,美國表明台灣是華人地區民主制度的典範,不久前更讓蔡英文於洛杉磯列根圖書館演講,意義非比尋常,台灣已成美國的保護國,美資公司將來或會捨棄香港改在台灣駐紮,屆時在美國的牽動下,歐美日等發展國家勢必加大對台灣的投資,台灣將取代香港的經濟地位。

以上是我的個人看法,部分預測是否成真,大家拭目以待。

(上述文章由我老公執筆)

2018年10月12日 星期五

購買中古屋要留意的關鍵年份

921後興建的房屋會比較安全? 

多數人都會認為921後興建的房屋會比較抗震安全,但其實還要看政府修訂相關法規的年份。新的法規是在921之後開始修訂,在2002年完成修法,所以2003年才申請到建築執照的建築才符合較高規範的建築,然而,專家表示,建築物的耐震設計,要看2003年後修正實施的《混凝土結構設計規範》的法規,還有2006年修正生效的《建築物耐震設計規範》

圖片來源:TVBS NEWS
2003年修正的《混凝土結構設計規範》,著重於鋼筋綁紮等工法規範。堡壘建設總經理鄭功仁表示,一般來說,在這個時間點後請照的建築,基本上就沒太大問題,但如果再保守一點,在斷層帶、或軟弱地盤影響的範圍內,則是選擇2006年後請照的房子,相對安全。

2006年修正的《建築物耐震設計規範》,將全台7組斷層、以及地盤類別納入影響因子。鄭功仁說:「愈靠近這7組斷層,抗震係數放大愈多,標準愈嚴格,而地盤類別,則對於地盤軟弱的北、高較有影響。」

補充一點,因《建築物耐震設計規範》是隨著美國ACI規範更新,美規每3~5年就會有新版出現,台灣會依據國內情況,亦會作出更新。

總括而言,《混凝土結構設計規範》和《建築物耐震設計規範》看似有些複雜,其實簡單來說,想安全些,可選2006年後取得建照的房屋。各位,有意購買中古屋要留意取得房屋取得建照年份,屋齡太久的要多加留意了。


資料來源:台灣蘋果日報三立新聞網


2018年10月11日 星期四

台東 小野柳

小野柳緊鄰富岡漁港,因造型多變的海蝕景觀酷似北海岸的野柳,因此得名,這裡有各種景象綺麗的奇岩怪石,如單斜脊、蜂窩岩、龜陣岩、豆腐岩、蕈狀岩等等,宛如一座天然雕刻公園。  

不過夏天天氣炎熱,記得做好防曬措施才好。另外,地點較吊腳,建議自駕遊的話可以去看看。

地址:臺東縣臺東市松江路一段500號 
收費:大型車:假日200元、平日170元;小型車:假日60元、平日50元;機車:假日20元、平日15元







資料來源:台東觀光旅遊網

2018年10月10日 星期三

什麼是高雄厝式陽台?

大家有無發現去參觀新成屋及預售屋時,有一些大樓陽台是「高雄厝」式陽台,究竟什麼是「高雄厝」陽台?以下會簡略講解一下。

在2012年,高雄市政府發布「高雄厝興建及研究發展補助計畫」,藉此推動綠建築的標章與推出符合高雄風土環境的建築規範和資助相關的研究計畫。高雄厝概念的提出,希望能將綠建築的概念具體化,希望打造出富有在地特色的建案大樓。

根據高雄厝推動資訊網所提供的資訊,高雄厝有十大設計準則。
1. 會呼吸的透水底盤
2. 有效的深遮陽
3. 綠能屋頂的設計
4. 在地材料與技術的導入
5. 融入場域的意象設計
6. 埕空間的創造
7. 人性化空間的通用設計
8. 合宜的使用空間機能
9. 環保健康建材的運用
10. 創造有效的通風口

整合以上各點,造就了目前高雄厝最大的特徵。高雄日照時間長,温度高,透過3米深的陽台,可有效調節微氣候,讓環境降温,又可達深遮陽效果,讓室內外温差可達3°C,更能有效節約能源。同時加上會呼吸的透水底盤能夠舒緩雨季時排水系統的負荷,而種滿植物的綠屋頂能夠淨化城市裡的空氣,同樣地也避免陽光直接打在容易吸熱的水泥大樓頂上。


政策的目標主要是針對建商,透過奬勵措施,容許大樓規劃3米深陽台及地面綠化景觀,可免計入建蔽率及容積率,但可計入權狀。然而擁有「高雄厝」的建案大樓,對買家來說,吸引力不會增加。當中原因是,相對有著深3公尺的陽台,人們還是比較希望有大坪數的室內空間。因此,在選擇居住空間環境時,寧可犧牲不太實用的綠地,也想換來多一點的生活空間。同時建商在敞大的陽台種植植物,灌溉防水方面,大家還是存有一些擔心。事實上,人們買房最終還是考慮價格,因目前「高雄厝」陽台面積是算在權狀坪數內,變相整體房價亦會提高。

總括來說,高雄厝的大陽台,是建商透過容積奬勵而興建。一方面可增加綠化空間,有效減底室內温度、節約能源;另一方面,陽台增大,可用面積增加,房價自然亦提高,對建商來說是利多於弊。個人認為如果建案「高雄厝」陽台設計得宜,加上日後保養良好,「高雄厝」式的陽台亦是一個不錯的觀景休息的小地方。



↓以下是一些擁有「高雄厝」陽台的建案大樓。
圖片來源: 植見築官網
圖片來源: 植見築官網
圖片來源:新都廳 facebook
圖片來源:新都廳 facebook


資料來源:推動高雄厝資訊網 、 如果台灣有地方特色建築(一)高雄厝

2018年10月9日 星期二

台中 八期預台屋 〔遠雄文心101〕



遠雄文心101是遠雄文心匯二期。基地位於台中市南屯區文心南路VS文心南五路,規劃兩棟樓高34層,地下6層,2-4房戶型,共384戶連店面。分A、B兩棟,一棟是一般住宅,售價約40萬一坪;另一棟是可用作商業用途,可登記公司行號,為毛坯房,售價約36萬一坪。目前尚在在潛銷中。

個人認為建案優點有:-
1. 距離G12捷運站僅1分鐘步程。
2. 鄰近大型公園,綠地多。
3. 少有的鋼骨建築,耐震係數較高。
4. 建商强調防水保固五年、地壁磚保固五年、結構體保固25年。
5. 生活機能不錯,附近就有百貨公司、電影院Costco、IKEA等。

個人認為建案缺點有:-
1. 就是價格略高,銷售小姐說是不二價,有騙我嗎?
2. 毛坯房低樓層也要34萬一坪。

↓建案位置

圖片僅供參考



圖片僅供參考


2018年10月8日 星期一

高雄 三民區預售屋 〔悅讀Twin Park - 囍園〕



「悅讀Twin Park - 囍園」位於中都重劃區,規劃1棟地上15層,地下3層的制震宅住宅大樓,每層9戶2梯,共122戶住家,4戶店面。預計2010年12月完工。

個人認為建案優點有:-
1. 
EPS制震系統
2. 附近綠地多,聽聞中都重劃區的綠地覆蓋率達41%
3. 鐵路地下化,頗有發展潛力。
4. 除A3戶型外,衛浴均有開窗。
5. 設備用料不錯,還附雙流新風機。

個人認為建案缺點有:-
1. 9戶2梯,單層戶數稍微高了點。
2. 位於重劃區,生活機能尚未完善,飲食購物需騎車到附近商圈。
3. 公設比38%,頗高呢。
4. 車位比例不足一比一。

5. 兩房戶只得單面窗,客廳會較暗。




2018年10月6日 星期六

台南收租透天﹝賞屋﹞

台南成功大學附近的收租透天,共有8間套房,有車庫可停機車。樓高4層,權狀至三樓,四樓是增建,屋齡37年,開價998萬,全年可收租金約48萬新台幣,回報約4.8厘,議價後回報可超過5厘。

在台灣,鄰近大學的套房,一段容易租出,不過流動性較高,出租對象主要是學生。這類型的收租中古透天,回報一般會較高,但較難打理。如不是在台灣長住,不建議買入投資收租,除非有物業管理公司代管。買入透天好處是不用交管理費,而且將來也可考慮整棟拆掉重建,最重要是保值能力較大樓高。

不動產說明書- 詳細例明房屋的資料

附件 - 例出每間套房的租金及設備

透天外觀 (現場拍攝)

2018年10月5日 星期五

什麼是RC、SRC、SS結構?

在台灣買房常常會見到RC結構、SRC結構和SS結構。這究竟代表什麼?以下會簡單解釋一下。

RC是鋼筋混凝土結構,SRC是鋼骨鋼筋混凝土結構,SS是鋼骨結構,都是與抗震有關的。
圖片來源: PIXNET

RC (Reinforced Concerte)
一般最常見的是RC,建築成本最低,因混凝土厚度高、剛性强、具有防火與隔音優點。但因重量問題,並不適用於高層建築,最高限制約30層樓左右,且柱梁斷面需施作非常大,會浪費室內可用之空間。透過樑柱的鋼筋混凝土來消化地震能量,地震時建築物的晃動程度較小。

SS (Steel Structure)
SS則是採用純鋼骨,建築成本最高,重量輕,韌性較佳,地震時可吸收能量,但建築物的晃震程度較大,若加上斜撐制震,就能改善搖晃程度。但耐熱性差,品質較難控制,全看施工質素。

SRC (Steel Reinforced Concrete)
SRC則混合兩種結構的優點,建造成本適中,混凝土厚10-15公分、防火效果較SS佳,但施工難度最高、工期也最長。透過樑柱的鋼骨、鋼筋、混凝土來消化地震能量,地震時建築物的晃動程度較小。

大家以後賞屋時,可多加留意。

資料來源:台灣蘋果日報

2018年10月4日 星期四

淺談房地產仲介

今次我想講下台灣房地產買賣既仲介。在台灣買賣房屋既經紀佣金費用,一般買方要付2%,賣方付4%,相比香港的買賣佣金1%為高 (買方和賣方都是1% )。

我曾經係高雄買入中古透天,需然佣金要2%,但這2% 付出得很值得。在香港,買賣完成,地產代理收了佣金後,佢地既服務亦到此為止,很少會作出後續跟進服務。在高雄,可能我的運氣好,給我遇上一位好的房仲。買賣交易完成後,他還幫我跟進一些後續需要,如找公司報價裝冷氣機,跟進執漏,之後再安排出租,而這些後續服務是無需再付佣金。

當初告知房仲先生想找房子時,他的專業令我也很難忘。他做了一份簡報,是關於房子的估價分析,並客觀說明所有的優點與缺點。

  

之後有一次,因為高雄超級大雨,多處地方水浸。租客告知透天四樓的天花有漏水。這次又通知了房仲先生,請他幫忙找前屋主處理,因為簽約時協議了兩年漏水保用,房仲先生這次也很快為我們辦妥。事實上,我和老公多數時間還是在香港工作,房仲先生差不多成為半個物業代管,幫我即時解決一些小問題。

如果有意有房投資收租,找一位可靠的房仲。當有問題時,可以令你煩少好多,尤其像我們經常不在高雄,可靠負責的房仲變得更為重要。

2018年10月3日 星期三

高雄市 苓雅區新成屋﹝鳳凰真愛﹞



﹝鳳凰真愛﹞基地位於苓雅區四維四路238號。建案位置處於亞洲新灣區內,建案樓高15層,地下3層,2梯5戶,共70戶住家。全部2房單位,8樓以上可以望到高雄港海景,開價每坪28~32萬元,總價570~998萬元。公設比32.9%,首三年免管理費。

個人認為建案優點有:-
1. 處於亞洲新灣區內,鄰近總圖書館、展覽館。感覺高雄市政府有意發展此區。
2. 距離國小、國中近,走路可到。
3. 戶數算少。台灣人鐘意,佢地認為戶數多,難打理。
4. 建商評價不錯,新樓現場睇過,用料唔錯,有5年防水保固。
5. 高層可望海景。
6. 現成屋,可實地視察房屋質素及景觀。

個人認為建案缺點有:-
1. 車位比例不足一比一,細單位及低層無得買車位。
2. 無平面車位,只得機械式。
3. 價格略高,議價空間少。
4. 低層望對面樓,採光不足。
5. 管理費略高,100元/坪 (第四年起)。


↑基地位置

↑上圖A6戶型,23.73坪,高層可享高雄港海景。間隔不錯,室內都幾實用。開價748萬,車位125萬,共873萬。估計成交價約在9折左右。



↑上圖A3戶型,20.41坪,全棟戶型最細,高層一早已沽清,只剩低層,望對面樓。開價約五百多萬,不能買車位。如有高層,買來投資收租也不錯,我看好這區未來房價會上漲呢!