2020年6月18日 星期四

投資日本樓

上一篇文章提到投資日本樓收租賺取穩定的租金收入,今篇文章會講下投資日本樓的利與弊。

首先,好處方面,主要是入場金額不高,以東京都為例,朋友最近買了東京淺草晴空塔附近的一個單位,開放式約200尺,樓齡32年,買入價為950萬円,即約七十多萬港元便可買入東京都一個住宅單位,每月租金65000円,扣除管理費、修繕基金及租務管理費外,每月淨回報44625円,另再扣每年要繳交固都稅30000円,回報亦有5厘多,算是不錯了。

第二是出租穩定,大家也許都知道,日本人並不會貿貿然搬屋,因為搬屋的成本高,加上日本租房通常都需要保證人作擔保,流動性自然降低,而租客拖欠租金的機會也不高。此外,日本人注重整潔,租客在退租後亦必須將單位還原及清潔妥當,或付出清潔費,讓業主清理房子。

第三,個人覺得日本樓價已由低位回升,近幾年大阪、東京市中心的樓價都穩步上揚,大阪升幅尤其顯著。事實上,開放式收租型單位,日本人亦會購入投資,而我剛出售的福岡單位亦是由日本人承接。

第四,綜觀世界上的避險貨幣離不開美元、瑞郎和日元,其中日元每每會在經濟不佳時升值,發揮避險作用,因此,購買日元資產相對也較穩妥。

當然購買日本樓也有不少要注意的地方,如每月的管理及保養費用因不同大樓而異,因此計算回報時,必須先扣除有關費用和租務公司收費才能得知實質回報率。此外,地震險、火險不能少,一定要買。如單位過於殘舊需要維修翻新的話,成本不低,要留意。

此外,是買賣交易的雜費頗高,買入的話,連同中介費、稅金等費用,約相等於樓價的6-8%左右,賣樓亦是差不多6-8%左右。

再者,日本樓出租後,想加租並不容易,即使租約完結,業主欲提出按市價提升租金,若租客不同意,業主亦不能加租,必須按原本租金續租。除此之外,租客每月按時交租,租約完結時,業主亦不能貿貿然與租客斷租,可見日本當局較保障租客權益。

另外,購買日本樓必須手撇除大幅升值的預期,若所選地點不佳,也得承受出租困難的風險。此外,買中古樓借貸不易,要有心理準備一筆過付款。

最後,由於日本人口老化情況嚴重,因此,要嚴選投資地區,以東京為例,即使東京都23區也不是每區都值得選擇,而大阪更限於梅田、難波一帶,否則將來就難以出售。

總之,世上沒有高增值高回報又低風險的投資,任何地區的投資都有其優缺點,但依我個人看法,我會選擇先進發達、人民質素優良和法制完善的地區進行投資,因此,日本會是不錯的選擇。
筆者在東京都西淺草買入的物業外觀,建於1986年。
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