出走到台灣: 投資日本樓

2020年6月18日星期四

投資日本樓

上一篇文章提到投資日本樓收租賺取穩定的租金收入，今篇文章會講下投資日本樓的利與弊。

首先，好處方面，主要是入場金額不高，以東京都為例，朋友最近買了東京淺草晴空塔附近的一個單位，開放式約200尺，樓齡32年，買入價為950萬円，即約七十多萬港元便可買入東京都一個住宅單位，每月租金65000円，扣除管理費、修繕基金及租務管理費外，每月淨回報44625円，另再扣每年要繳交固都稅30000円，回報亦有5厘多，算是不錯了。

第二是出租穩定，大家也許都知道，日本人並不會貿貿然搬屋，因為搬屋的成本高，加上日本租房通常都需要保證人作擔保，流動性自然降低，而租客拖欠租金的機會也不高。此外，日本人注重整潔，租客在退租後亦必須將單位還原及清潔妥當，或付出清潔費，讓業主清理房子。

第三，個人覺得日本樓價已由低位回升，近幾年大阪、東京市中心的樓價都穩步上揚，大阪升幅尤其顯著。事實上，開放式收租型單位，日本人亦會購入投資，而我剛出售的福岡單位亦是由日本人承接。

第四，綜觀世界上的避險貨幣離不開美元、瑞郎和日元，其中日元每每會在經濟不佳時升值，發揮避險作用，因此，購買日元資產相對也較穩妥。

當然購買日本樓也有不少要注意的地方，如每月的管理及保養費用因不同大樓而異，因此計算回報時，必須先扣除有關費用和租務公司收費才能得知實質回報率。此外，地震險、火險不能少，一定要買。如單位過於殘舊需要維修翻新的話，成本不低，要留意。

此外，是買賣交易的雜費頗高，買入的話，連同中介費、稅金等費用，約相等於樓價的6-8%左右，賣樓亦是差不多6-8%左右。

再者，日本樓出租後，想加租並不容易，即使租約完結，業主欲提出按市價提升租金，若租客不同意，業主亦不能加租，必須按原本租金續租。除此之外，租客每月按時交租，租約完結時，業主亦不能貿貿然與租客斷租，可見日本當局較保障租客權益。

另外，購買日本樓必須手撇除大幅升值的預期，若所選地點不佳，也得承受出租困難的風險。此外，買中古樓借貸不易，要有心理準備一筆過付款。

最後，由於日本人口老化情況嚴重，因此，要嚴選投資地區，以東京為例，即使東京都23區也不是每區都值得選擇，而大阪更限於梅田、難波一帶，否則將來就難以出售。

總之，世上沒有高增值高回報又低風險的投資，任何地區的投資都有其優缺點，但依我個人看法，我會選擇先進發達、人民質素優良和法制完善的地區進行投資，因此，日本會是不錯的選擇。